Консультаций оказано

Сегодня 96 Всего 66383

Круглосуточный прием вопросов

Круглосуточная горячая линия  (бесплатно!)

+7 (800) 350-8413
доп. 614

Уфа и Башкирия

8 (800) 350-8413
доп. 614

Москва и Московская область

Как продать долю в доме без земли. Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Владение домом или квартирой в долевой собственности очень хлопотное и неудобное дело для всех дольщиков. И дело не только в совместном проживании иногда просто с посторонними людьми. Продать долю в доме не так просто и проблем с этим обычно возникает очень много. Да и покупателей на долю в доме найти гораздо труднее, чем на целый дом, имеющий одного хозяина. Запретить продать долю в доме совладельцы, конечно, не смогут, но вот проблем подкинуть вполне способны. Обычно продают часть дома в долевой собственности вместе с участком земли к этой доле. Но не всегда, по разным обстоятельствам случается такое, что необходимо продать долю в доме без земли. А ещё довольно частое явление – попытка продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников. Сегодня поговорим, как продать долю в доме без земли и без согласия других собственников.

Чем отличается доля в доме от владения частью дома

Обычно те, кто владеет долями в доме, думают, что обладают каким-то конкретным его уголком. А вот и нет, есть разница – владеть ли конкретной частью в доме или долей в доме. Дадим определение обоим понятиям.

Владение конкретной частью дома подразумевает то, что у гражданина во владении есть конкретное помещение (или несколько помещений) и имеются документы на это помещение (кадастр). Но такое возможно только если гражданин имеет долю в доме и производился физический выдел долей, т.е. раздел общего дома на две и более части. При таком варианте развития событий на каждую часть дома составляется свой документ (кадастр). Если таким образом произошёл раздел части дома (жилых комнат), то помещения общего пользования остаются в общей долевой собственности. А поделенные части дома имеют конкретных владельцев.

Владение долей в доме – это всего лишь право собственности на совместное (равное) пользование конкретным домом. Владение частью дома в долевой собственности не даёт гражданину право забрать себе какую-то конкретную часть дома, он имеет лишь равное право пользование всем домом как общим имуществом. Он имеет право пользоваться как жилой комнатой для проживания в ней, так и местами общего пользования (санузел, ванная, кухня, коридор, вход). Если же гражданин хочет стать хозяином конкретной части дома, то тут нужно произвести раздел дома в натуре (либо договорившись между долевыми собственниками, либо через суд).

Возможно продать долю в доме без земли

Обычно продать долю в доме без земли невозможно, так как при реализации доли в доме другому владельцу должна по закону достаться и соответствующая доля земельного участка. По квартирам в этом отношении проще, они не привязаны к земельному участку и продажа доли в квартире не налагает обязательства продавать и часть земли под этой квартирой. А вот дом, построенный на земле, от неё неотделим. И когда хозяин захотел продать долю в доме, то по закону к другому хозяину переходит и пропорциональная часть земельного участка. Например, собственник владеет одной третью дома и желает его продать. Приобретатель автоматически получает право и на треть земельного участка.

Но имеются некоторые исключения.

Так, продать долю в доме без земли можно в следующих случаях:

  1. Если сам участок земли не может быть продан по условиям его получения.
  2. Земля под домом не принадлежит владельцам дома, а арендуется ими.
  3. Имеющаяся часть дома в долевой собственности слишком мала, чтобы продавать её с землёй.
  4. Когда после продажи части дома с землёй возможно осуществление выдела этой доли в натуре, что приведёт к невозможности пользоваться остальным участком другим долевым собственникам (будет перекрыт подход и подъезд к остальному участку земли).

А вот землю отдельно от дома продать, как ни странно, можно. При таком варианте участок земли межуется на соответствующие доли и разделяется физически, с последующей регистрацией в Росреестре нового участка и перерегистрацией старого. На каждый из участков делается новый кадастр. Но такой вариант осуществим, если доля собственника позволяет разделить землю в натуре и когда это физически допустимо.

Как продать часть дома в долевой собственности, когда имеется согласие других собственников

Вообще, чтобы продать часть дома в долевой собственности, согласия других собственников не нужно. Нужно всего лишь уведомить остальных дольщиков о намерении продать свою долю, потому что у совладельцев имеется приоритетное право выкупить реализуемую часть дома. По-другому говоря, прежде чем продать долю в доме кому-то постороннему, дольщик обязан предложить купить её остальным совладельцам (естественно, на своих условиях и за свою цену). Об этом дольщик обязан уведомить остальных совладельцев письменно (письмом или телеграммой), а когда через 30 дней они не изъявят желание выкупить вашу долю, или просто не ответят (что приравнивается к отказу), то вы можете продать часть дома в долевой собственности кому угодно. Но если вы предлагали дольщикам выкупить свою часть дома по одной цене, а реализовали третьим лицам по совсем другой (сильно заниженной) цене, то дольщики могут оспорить вашу сделку в суде и воспользоваться преимущественным правом выкупа на более приемлемых условиях.

Ну а прямо запретить продавать вам свою долю остальные совладельцы не могут, нет у них такого права. Из этого следует, что продать часть дома в долевой собственности без земли или с землёй можно, несмотря на то, согласны или нет другие собственники.

Как продать долю в доме – что для этого надо: последовательность, документы

Последовательность действий

Итак, чтобы продать часть дома в долевой собственности, владельцу этой доли нужно действовать примерно так:

  1. Собрать нужные документы.
  2. Послать уведомление всем дольщикам, что хотите продать долю в доме.
  3. Или ждать 30 дней, если дольщики покупать не хотят или получить от них письменный отказ на покупку ими части дома в долевой собственности (тогда месяц ожидания не требуется).
  4. Продавец должен выписаться из продаваемой доли дома.
  5. Оформить документ купли-продажи, подписать его и заверить нотариально.
  6. Далее перерегистрировать долю в доме без земли на нового хозяина.

До этого мы упоминали, что стоимость части дома в долевой собственности будет невысока, как хотелось бы продавцу, да и приобретателей на часть дома найти очень трудно (не все захотят жить с посторонними людьми). Обычно долю в доме покупает кто-либо из других собственников.

Документы

Продавец, чтобы продать долю в доме, должен собрать следующие документы:

  1. Ксерокопию паспорта.
  2. Если доля в доме в совместной собственности супругов, то нужно согласие другого супруга на продажу.
  3. Документ, подтверждающий право владения частью дома в долевой собственности.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастр на дом.
  6. Документ, подтверждающий, что продавец не имеет долгов по ЖКХ.
  7. Документ, подтверждающий, что продавец выписался из своей доли в доме.
  8. Или уведомление о продаже доли в доме, из которого видно, что прошёл 1 месяц, или письменный отказ сособственников от приоритетного выкупа части дома в долевой собственности.
  9. Документ, удостоверяющий приём-передачу прав на долю в доме.

Когда гражданин продаёт долю в доме совладельцу, то это можно сделать без согласия других собственников.

Как продать долю в доме – уведомление о продаже, образец уведомления

Итак, как мы знаем, чтобы продать долю в доме, нужно уведомить остальных совладельцев о продаже и предложить им выкупить эту часть дома в долевой собственности. Для этого каждому совладельцу направляется письменное уведомление о продаже доли в доме (обязательно письменное, устное оповещение ничем не доказывается, не имеет законной силы). В уведомлении прописывается итоговая сумма за долю в доме, оговаривается невозможность торга и обязательно ставится число написания и отправки уведомления.

Уведомление о продаже части дома в долевой собственности передаётся всем совладельцам под роспись. Сделать это можно как лично, отнеся каждому по экземпляру, так и послав почтой, в письме, с информированием о доставке. Также иногда приглашают нотариуса на личное вручение уведомления, который и фиксирует факт передачи уведомления от продавца доли в доме другому совладельцу.

У других собственников имеется 1 месяц со времени вручения им уведомления на то, чтобы купить долю в доме. Когда другие собственники не хотят покупать часть дома в долевой собственности, они пишут отказ, другой вариант - просто ничего не предпринимают в отведённый им законом месяц. По истечении 1 месяца у других собственников исчезает приоритетное право приобретения доли в доме, и она может быть реализована кому угодно. Если же совладельцы написали отказ от приобретения, то продавцу ожидать 1 месяц не надо, можно продать долю в доме, когда получен последний письменный отказ.

Ниже мы приводим образец уведомления о продаже доли в доме. Вы можете использовать его как шаблон, предварительно внеся свои данные. Если вы сомневаетесь, что сможете грамотно изменить уведомление, лучше воспользуйтесь консультацией нотариуса. Наш нотариус поможет вам составить уведомление в зависимости от конкретной ситуации. И помните, консультация юриста у нас бесплатная.

Также мы приводим документ купли-продажи доли в доме, который имеет свои особенности в отличие от продажи целого дома, имеющего одного владельца. Внимательно ознакомьтесь с документом и прочтите все условия купли-продажи. Измените их под свой случай. Помните о консультации у юриста, если необходимо.

Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Мы уже говорили об этом выше и повторяем ещё раз – согласия других собственников на то, чтобы продать часть дома в долевой собственности, не нужно. Но важно письменное уведомление всех совладельцев о продаже и то, чтобы они его получили под роспись. Именно с момента получения уведомления о продаже доли в доме отсчитывается 30 дней, когда совладельцы обладают приоритетным правом приобретения. Но и тут не всё просто. Некоторые совладельцы, зная об уведомлении, всячески уклоняются от его официального уведомления, чем затягивают возможность продажи сторонним лицам. Отчаиваться всё равно не надо, есть несколько законных способов продать долю в доме и при этом варианте:

  1. Добиться получения уведомления о продаже всеми совладельцами.

  2. Разделить дом на доли физически.

  3. Выкуп доли в доме через суд.

Рассмотрим их более подробно.

Как вручить уведомление другим собственникам

Самым распространённым «вредительством» от других собственников является уклонение от официального получения уведомления о продаже доли в доме под роспись. Но чтобы попытаться этого избежать, можно воспользоваться такими способами:

  1. Послать письмо или телеграмму с информированием о доставке. Ответ от почты будет получен в любом случае – и, если уведомление вручат и, если нет.

  2. Нотариальное заверение получения уведомления. Этот способ более затратный, но и более надёжный. Нотариус либо также отправляет заказное письмо или телеграмму, либо с продавцом лично приходит к совладельцу и лично удостоверяет факт получения или отказа от получения уведомления о продаже доли в доме. Если совладелец отказывается подписью заверить факт получения уведомления, нотариус составляет соответствующий документ, который и будет удостоверять то, что совладелец извещён о продаже доли в доме.

Раздел дома физически через суд

Когда же есть возможность и желание поделить дом на доли физически, то после проведения такого раздела получается два отдельных дома со своими выходами и оповещать совладельца о продаже своей части дома не надо. Собственно, после физического раздела дома вы уже будете не совладельцами одного дома, а владельцами двух отдельных домов (каждый своего), со своими кадастрами и документами на недвижимость. Чтобы провести физический раздел дома и участка земли, надо действовать примерно так:

  1. Заказать экспертизу того, можно ли вообще поделить данный дом и землю под домом.

  2. Разработать архитектурный проект со всеми расчётами и сметами.

  3. Собственно, произвести само разделение с помощью строителей.

  4. Переделать документы на оба получившихся дома.

  5. Поделить землю под домами, чтобы у каждого был свой подход.

  6. Зарегистрировать всё это в Росреестре.

Заставить купить долю в доме других собственников через суд

Тут есть один нюанс: чтобы заставить купить долю в доме других собственников, надо, чтобы эта доля была достаточно маленькой. Когда долю в доме признают незначительной, то суд имеет право обязать остальных совладельцев, имеющих значительные доли, приобрести маленькую долю.

Итак, ответ на вопросы, как продать долю в доме без земли как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников, получен. Но решения этих проблем довольно непросты с правовой точки зрения и не всякий гражданин с этим справится самостоятельно. Если вы считаете, что не сможете самостоятельно произвести все необходимые действия правильно, обратитесь к нашим юристам. Наши юристы помогут вам в любой профильной ситуации как консультацией, так и непосредственным участием. Тем более, что консультация юриста у нас бесплатная.

Оцените статью 
 (   оценок, среднее:  из 5 )

Консультации экспертов

Михаил Пронин

Михаил Пронин

Консультаций: 541

Эвелина Абдуллина

Эвелина Абдуллина

Консультаций: 327

Андрей Борисов

Андрей Борисов

Консультаций: 649

Юлия Митрофанова

Юлия Митрофанова

Консультаций: 462

Айдар Садыков

Айдар Садыков

Консультаций: 215

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия 24/7

+7 (800) 350-8413 доп. 614

Для всех жителей России

8 (800) 350-8413 доп. 614

Для жителей Москвы и МО