Как продать долю в квартире банку

В 2020 году у нас в стране всё большую популярность набирает ипотека, а также прочие кредиты, залогом в которых выступает квартира или доля в ней. Конечно, подавляющее большинство получателей кредитов рассчитывает их отдать и даже планируют траты на этот период. Но сегодня финансовая ситуация может в любой момент кардинально измениться, и заёмщик просто не сможет вовремя погасить ни кредит, ни проценты по нему. Единственным выходом в такой ситуации (хотя и не самым лучшим) будет что-то продать, чтобы закрыть кредит (или хотя бы часть его). Сегодня мы поговорим о том, как продать долю в квартире банку, погасив тем самым задолженность по кредиту.

Можно ли продать долю в квартире банку

С точки зрения специалиста:

Андрей Борисов.

Юрист. Стаж работы по специальности 14 лет. Направление: гражданское, семейное, наследственное право.

На самом деле, вопрос поставлен не совсем корректно. По закону (статья 421 Гражданского кодекса), если гражданин является собственником имущества, то он вправе распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить). Касается это и квартиры, и доли в квартире (хотя тут есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем ниже). И покупателем вполне может выступить банк.

Другое дело, захочет ли банк покупать квартиру у вас. Ведь сделка должна заключаться при обоюдном согласии и обоюдной выгоде, а банку гораздо легче иметь дело с деньгами, чем с имуществом, которое ещё надо реализовать, получив при этом прибыль.

А вот продать долю в квартире банку будет несколько сложнее, чем квартиру целиком. Потому что (статья 250 Гражданского кодекса) должна соблюдаться очерёдность в праве покупки долей в квартире. Говоря понятным языком, владелец доли в квартире сначала обязан предложить купить эту долю другим дольщикам и только после их отказа он может попробовать продать долю в квартире банку.

А предложение о покупке доли в квартире другим совладельцам передаётся в виде уведомления. Данное уведомление можно передать как лично в руки дольщикам (под роспись), так и отправить по почте заказным письмом, с уведомлением о вручении.

После того, как совладельцы доли в квартире получат уведомление, у них будет тридцать дней на то, чтобы решить, хотят ли они купить вашу долю или нет.
Если они не дали ответ за это время, то это считается за отказ от покупки (фиксируется время получения уведомления и от него отсчитывается тридцатидневный период).
Если же совладелец желает отказаться от покупки, не дожидаясь истечения срока, то такой отказ следует оформить у нотариуса.

Способы, которыми можно продать долю в квартире банку

Как мы уже сказали выше, напрямую продать долю в квартире банку можно, если банк сам даст согласие на покупку. Но в большинстве случаев этого не будет, так как банку нужны деньги, а не объект недвижимости, который ещё надо выгодно продать.

Но есть другие способы получить у банка деньги за свою долю в квартире. Но для этого нужно, чтобы эта доля в квартире попала в банк в качестве залога.

№ п/п	Способы продать долю в квартире банку
1.	Предложить банку выкупить долю в квартире, если нечем погасить кредит.
2.	Взыскание доли в квартире за долги.
3.	Оформление части квартиры в качестве залога по кредиту.

Для осуществления всех вышеперечисленных способов владелец доли в квартире должен быть совершеннолетним и дееспособным.

Давайте рассмотрим каждый из трёх способов более подробно.

Предложить банку выкупить долю в квартире

Такая ситуация становится возможной, если гражданин взял в банке кредит под залог какого-либо имущества, но по какой-то причине не смог отдать кредит, а залоговое имущество не покрыло всего кредита и процентов по нему (сгорело, утонуло и т.д.). В этом случае заёмщик предлагает банку в качестве погашения кредита выкупить долю в квартире.

Чтобы такое проделать, нужно:

Для начала оценить долю, предлагаемую в качестве выкупа.
Получить справку из ЕГРН на квартиру.
Написать заявление о предоставлении доли в квартире в качестве погашения по кредиту.
Отправить данное заявление в банк (самостоятельно, либо по почте).

Банк рассмотрит такой вариант и даст заёмщику знать о том или ином решении. Но скажем сразу, на такой шаг банки идут крайне редко, и вероятность получить отказ очень высока.

Вероятность, что банк согласится выкупить долю в квартире, больше при таких вариантах:

Все дольщики квартиры совершеннолетние и дееспособные.
Уже получены отказы на покупку от остальных совладельцев данной квартиры.

Также увеличивает шансы на выкуп доли банком и тот факт, что сама квартира дорого стоит (и даже часть квартиры дорогая) и её можно легко и быстро продать.

В качестве примера приведём такую ситуацию.

После развода и раздела квартиры мужчина решил выкупить долю жены (она дала согласие). И на это дело взял кредит в банке под свою часть квартиры. Но спустя какое-то время мужчина лишился работы и, чтобы не потерять свою долю, предложил банку в качестве погашения кредита купленную долю жены. Банк принял положительное решение и списал кредит.

Взыскание доли в квартире за долги

Но, повторимся ещё раз, вариант, описанный выше, срабатывает крайне редко. Чаще всего приходится прибегать к варианту взыскания части квартиры за долг по кредиту.

Этот вариант заключается в следующем.

Гражданин взял кредит и не может его погасить. По первому варианту решения получен отказ. Проценты копятся, увеличиваются и банк в конечном итоге подаёт в суд, чтобы вернуть деньги в принудительном порядке.

Суд, естественно, выигрывается и приставы описывают имущество. А если доля в квартире – не единственное жильё должника, то приставы арестуют её и передадут в собственность банку в счёт погашения кредита.

Этот сюжет имеет место быть при следующих обстоятельствах:

Доля должника в квартире не единственное его жильё.
Часть квартиры, владельцем которой является заёмщик, стоит больше, чем сумма кредита и процентов (ну или хотя бы столько же).

Но, опять-таки, мало кто из банков желает возиться с продажей доли в квартире, поэтому они не спешат обращаться в суд и штрафы по невыплате кредита и процентов растут.

В такой ситуации банку проще продать долг коллекторам, а это чревато очень большими неприятностями для заёмщика (увеличится сумма долга, да и действовать коллекторы будут жёстче) и для совладельцев его квартиры.

Кроме того, кредитный рейтинг гражданина может быть испорчен безвозвратно, в результате чего он больше никогда не сможет взять кредит.

Как пример описанного варианта: гражданин получил в подарок часть квартиры и решил выкупить остальную, чтобы стать единственным владельцем. Для этого он взял ипотеку под залог имеющейся доли. Но из-за проблем с работой погасить ипотеку не смог и банк подал в суд на него. Суд постановил передать долю в квартире банку в счёт погашения ипотечного кредита.

Оформление части квартиры в качестве залога по кредиту

Этот способ возможен, если гражданин оформляет в банке потребительский кредит под залог доли в квартире. Для гражданина он наиболее легко осуществим.

Для этого нужно:

Прежде всего, оценить долю в квартире в официальной оценочной организации.
Получить согласие банка и оформить кредит, где залогом будет доля в квартире.
Если не платить по кредиту три месяца, то залог автоматически переходит в собственность банка.

При этом способе также страдает кредитный рейтинг гражданина, но зато ему не грозит отказ банка и передача долга коллекторам.

Но следует учитывать и тот факт, что банк понимает все риски, связанные с невозвратом кредита и поэтому продать долю в квартире банку по выгодной цене не получится, размер взятого кредита будет значительно ниже рыночной стоимости залога. А с другой стороны – не надо искать покупателей, ждать.

Пример такого варианта. Гражданину понадобились деньги и притом очень срочно. Помимо своей квартиры, он владел четвертью другого помещения. Продавать эту четверть долго, а деньги нужны сейчас. Он обратился в банк за кредитом, оставил в залог свою долю в квартире и получил деньги. Погашать кредит он не собирался изначально, поэтому по истечение 3 месяцев доля в квартире автоматически перешла банку.

Пени и штрафы при невыплате кредита

При любом из перечисленных вариантов не стоит забывать о том, что в случае просрочки выплаты по кредиту на заёмщика автоматически налагаются пени и штрафы. У каждого банка свои величины пени и штрафов, об этом стоит почитать в кредитном договоре.

Учитывайте тот факт, что в ситуации, когда банк будет взыскивать через суд долго по кредиту, он приплюсует туда ещё и набежавшие пени, и штрафы. Из-за этого сумма возврата может быть больше и не покроется залогом. В этом случае арест будет наложен на другое имущество должника.

Но следует внимательно изучить претензии банка, зачастую они сильно накручивают сумму набежавших пени и штрафов. Простой гражданин может в этом не разобраться, поэтому рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Подводя итог, мы можем сказать, что продать долю в квартире банку напрямую невозможно (нельзя заставить банк купить то, что ему не нужно). Но можно использовать методы, перечисленные выше. Хотя и в этом случае гражданин рискует, так как существует множество юридических нюансов. Чтобы разобраться в них, обратитесь к нашим специалистам.

Звоните в любое время или пишите прямо сейчас, и наши юристы ответят на все ваши вопросы. А главное, помните – консультация юриста у нас бесплатная.

Оцените статью