Консультаций оказано

Сегодня 96 Всего 66383

Круглосуточный прием вопросов

Круглосуточная горячая линия  (бесплатно!)

+7 (800) 350-8413
доп. 614

Уфа и Башкирия

8 (800) 350-8413
доп. 614

Москва и Московская область

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Проблема с жильём была во все времена и абсолютно повсеместно. Не исключение и наша страна. Но особые проблемы и волнения вызывает ситуация, когда дом, в котором находится квартира гражданина, признан аварийным. Особенно это актуально сегодня, когда поменялось Жилищное законодательство в плане предоставления компенсации при расселении. Потому-то все собственники квартир в аварийном доме хотят поскорее избавиться от этой головной боли, продав «проблемное» жильё. Как ни странно, есть граждане, которые желают купить подобную проблемную жилплощадь, надеясь в результате этой сделки после расселения получить новую квартиру. Вроде всё просто и понятно, один продаёт, другой покупает и все довольны. Но тут есть некоторые нюансы. Сегодня мы поговорим о том, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме и как при этом не остаться у «разбитого корыта».

Можно ли продать квартиру, когда дом признали аварийным?

С точки зрения специалиста.

Андрей Борисов.

Юрист. Стаж работы по профессии 14.5 лет. Направление: наследственное, гражданское, семейное право.

Скажем сразу, что законодательство ни в коей мере не ограничивает возможность продать квартиру в аварийном доме. Владелец такой квартиры является полноправным собственником и в реализации своих прав (продажа, прописка, дарение, завещание) никак не ущемлён.

Продать квартиру в аварийном доме можно было довольно легко и выгодно вплоть до того момента, пока в Жилищный кодекс не были внесены изменения. Покупатель такого жилья получал новую квартиру взамен купленной «развалюхи», а продавец – хорошие деньги за эту «развалюху» и избавлялся от дальнейших проблем.

Но в 2020 году данная сделка вряд ли станет такой прибыльной (скорее – убыточной), потому что, по новым правилам, владелец квартиры в аварийном доме получает при расселении новую только в том случае, если сможет заплатить разницу между выкупной ценой аварийной квартиры и рыночной стоимостью предлагаемой новой. И муниципалитет при расселении практически всегда снижает эту самую выкупную цену любыми способами, поэтому продавец такой квартиры «заламывает» максимально возможную стоимость, чтобы хоть как-то «выйти в плюс».

Вот именно поэтому гражданин, купивший квартиру в аварийном доме «по дешёвке» в надежде на получение новой квартиры, скорее всего, окажется в проигрыше (цена покупки квартиры в аварийном доме плюс доплата разницы за новую квартиру и минус выкупная цена аварийной квартиры – скорее всего, стоимость вложений окажется сопоставима с ценой этой самой новой квартиры, да плюс ещё проблемы при расселении).

Как продать или купить квартиру в аварийном доме?

Купить или продать аварийное жильё, согласно законодательству, можно двумя способами (как, впрочем, и обычное жильё):

  • Совершение сделки в частном порядке. Другими словами, просто составив договор купли-продажи.
  • Через суд. Данный способ предусматривается, когда, либо сделка по купле-продаже была совершена с нарушениями, либо владелец квартиры в аварийном доме отказывается от компенсации и не желает добровольно освобождать жилплощадь.

Причём и в том и в другом варианте владелец квартиры в аварийном доме может рассчитывать на получение как минимум выкупной стоимости своей недвижимости.

Давайте подробнее рассмотрим оба приведённых варианта.

Продажа или покупка частным образом.

Как мы уже говорили выше, законодательство позволяет хозяину аварийной квартиры её продать в любой момент, кому тот пожелает (нет на это никаких ограничений и запретов). Продажа аварийного жилья будет подчиняться общим правилам, а именно:

  • Когда аварийное жильё находится в долевой собственности, то сначала нужно предложить её купить другим совладельцам и только после их отказа продавать третьим лицам. Если владелец один – вообще никого уведомлять не нужно.
  • Если совладельцев несколько или один из них –ребёнок, не достигший 18-летнего возраста, нужно соблюсти все нормы и нотариально заверить куплю-продажу, и распределение денег за продажу по имеющимся долям.
  • Зарегистрировать куплю-продажу и смену владельца.

При намерении продать аварийную квартиру следует учитывать только тот факт, что покупатель вправе знать, что приобретает жильё в доме под снос. Другими словами, продавец обязан сообщить покупателю, что дом, в котором он хочет купить квартиру, признан аварийным и будет произведено его расселение.  Если этого не сделать, то покупатель сможет легко признать сделку недействительной через суд, если докажет, что не был предупреждён.

Чтобы этого избежать, при составлении договора купли-продажи и заверении его у нотариуса к пакету документов следует приложить извещение об аварийном статусе дома. Тогда и нотариус сможет подтвердить, что покупатель был осведомлён об этом.

Также, как и обычно, обстоит дело и с уплатой налога после продажи квартиры в аварийном доме. Если гражданин продаёт квартиру в частном порядке, то налог составит 13% от суммы продажи.

Но если гражданин был собственником квартиры больше пяти лет (если он её купил) или больше трёх лет (если получил по наследству или в подарок), то от уплаты налога он освобождается.

Выкуп местной администрацией.

Сегодня жилищный кодекс предусматривает вариант, когда квартира в аварийном доме выкупается районным муниципалитетом. Это может произойти при соблюдении нескольких условий, а именно – признать дом, где находится квартира, официально аварийным и при этом расселение ещё не должно было начаться.

При таком варианте муниципалитет покупает данную квартиру, и она попадает на баланс органа местного самоуправления (становится социальным жильём). Но администрация купит данную жилплощадь исключительно по выкупной стоимости, не выше.

Другая возможность – районный муниципалитет покупает квартиру в аварийном доме принудительно, после обращения в суд. Это происходит в том случае, когда хозяин квартиры не соглашается на предложенную компенсацию, не имея на то веских оснований и не желает освобождать аварийный дом.

Согласно законодательству, муниципалитет не обязан давать собственнику приватизированной квартиры новое равнозначное жильё, а только компенсацию или квартиру с доплатой со стороны собственника. Даже суд не может обязать районную администрацию выдать собственнику квартиры новое жильё, если стороны не смогли договориться.

Порядок действий при выкупе аварийного жилья муниципалитетом:

  • Выносится постановление о том, что и сам дом, и земля под ним изымаются для административных нужд.
  • Об этом решении письменно оповещаются все жильцы дома.
  • Проводится оценка квартир (рассчитывается выкупная цена).
  • Деньги переводятся владельцам квартир.
При такой схеме денежная компенсация положена только тем гражданам, чьи квартиры были приватизированы (т.е., находятся в частной собственности). Тем гражданам, которые снимают в данном доме жильё по договору социального найма, администрация обязана предоставить такие же квартиры в другом месте.

Из чего складывается выкупная стоимость квартиры?

Данный процесс для любой квартиры (в том числе и аварийной) подчинён единому алгоритму и описан в статье 32 ЖК РФ.

Расчёт выкупной стоимости квартиры в аварийном доме складывается из:

  • Рыночной цены квартиры в нынешнем её состоянии (считается и цена доли участка земли, на которой стоит дом, и цена доли общедомового имущества).
  • Трат на переезд.
  • Трат на аренду на время подбора другой квартиры.
  • Затрат на регистрацию нового жилья на себя.
  • Если квартира официально сдавалась в аренду, то и сумма на покрытие издержек по досрочному расторжению арендного договора.
Внимание. Когда квартира в аварийном доме находится в долевой собственности, то выкупная стоимость будет поделена между всеми владельцами в соответствии с размером их доли. Если среди дольщиков несовершеннолетний ребёнок, то и ему положена его доля (за этим обязан проследить отдел опеки).

Скажем сразу, что компенсация выдаётся в безналичной форме, путём перевода денег со счёта муниципалитета на счёт владельца.

И из-за этого, если у владельца квартиры имеются долги по «коммуналке» и по ним вынесено судебное решение (и дело передано приставам), долги спишутся со счёта владельца автоматически.

Есть ли смысл в покупке аварийной квартиры?

Как мы уже упоминали выше, не всегда выгодно купить квартиру в аварийном доме в надежде на то, что потом дадут другую, хорошую. Это может обернуться большой тратой денег, за которые и так можно было купить полученную квартиру, без лишних проблем.

Но бывают ситуации, когда муниципалитет уже разослал жителям уведомление о расселении. Здесь уже покупка квартиры может быть расценена как мошенничество.

Разъясним. Покупатель в курсе, что дом аварийный и что процесс расселения уже запущен. Следовательно, он покупает квартиру не за тем, чтобы жить (добросовестный приобретатель), а, чтобы ему дали другую, хорошую, потратив намного меньшую сумму. Это могут посчитать мнимой сделкой.

Избежать подобного обвинения можно, когда у покупателя есть и другое жильё, кроме приобретаемого в аварийном доме. Ведь по закону, если у хозяина аварийной жилплощади ещё одно жильё (оно официально зарегистрировано на него), то в качестве компенсации новая квартира ему не полагается, только деньги.

А вот в том случае, если сам покупатель захочет оспорить подобную сделку и выиграет суд, есть вероятность, что свои деньги он будет получать от продавца очень долго. Так как суд может обязать продавца отдавать на погашение долга не более 50% от заработка в месяц (если он уже успел потратить деньги от продажи).

Что может пойти не так при покупке аварийного жилья?

Давайте разберём трудности, возникающие у покупателя квартиры в аварийном доме.

№ п/п Вариант сделки. Возможные проблемы при данном варианте.

A.

Покупка на материнский капитал.

Если гражданин рассчитывает купить квартиру в аварийном доме на деньги от маткапитала, то у него ничего не выйдет. Цель материнского капитала, в том числе и улучшение условий проживания детей. А вот квартира в аварийном доме улучшению жилищных условий никак не способствует. Отдел опеки не даст разрешение на подобное использование денег.

B.

Получение ипотеки.

Такой вариант при покупке квартиры в аварийном доме тоже не пройдёт. Поскольку банк, прежде, чем одобрить кредит, обязательно затребует оценку стоимости покупаемой недвижимости. И в этой оценке обязательно будут сведения, что приобретаемая квартира находится в аварийном доме. Банк в выдаче ипотеки на такую цель просто откажет.

C.

Покупается квартира с целью прописки.

Тут есть варианты. Если уведомление о расселении уже пришло продавцу (фактически, процесс расселения запущен), то регистрация в такую недвижимость приостанавливается.

D.

Ждать расселения может быть придётся очень долго.

Если квартира в аварийном доме всё-таки покупается для того, чтобы получить новую и покупатель понимает все риски, то возникает ещё одна проблема – ожидание расселения. Этот процесс может затянуться настолько, что потеряется смысл такой покупки.

Возможна ли прописка в аварийной квартире?

Без сомнения, прописаться в квартире в аварийном доме можно, на это нет практически никаких ограничений. Возможна как временная прописка, так и постоянная.

Владелец такой квартиры может как сам прописаться туда (если он её только что купил), так и прописать любого гражданина по обоюдному согласию.

Но факт наличия регистрации не даёт гражданину права претендовать на долю в квартире и, следовательно, на долю от полагающейся хозяину компенсации.

По закону, компенсация полагается исключительно владельцу квартиры (участнику приватизации). И если владелец один, но в квартире кроме него прописаны ещё и его супруга, и дети, то они также не имеют права на компенсацию, если не являются совладельцами данной квартиры.

Внимание! Если процесс расселения уже начался (жителями получены официальные документы), районный муниципалитет может закрыть регистрацию в таком жилье. Т.е. регистрация новых жильцов там становится невозможна.

Итак, подытоживая статью, ответим на вопрос, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме. Да, возможно, для этого нет никаких правовых ограничений. Вот только хорошенько подумайте, нужна ли вам подобная сделка. Ведь она может обернуться как финансовыми убытками, так и обвинением в мошенничестве.

Если вы не можете сами разобраться, стоит или нет приобретать подобную квартиру, проконсультируйтесь с нашими юристами. Они помогут определиться в правовых вопросах, помогут правильно провести сделку и сделают её безопасной. Звоните прямо сейчас или пишите прямо на сайте в любое время и наши специалисты ответят незамедлительно.

И помните, юридическая консультация у нас на сайте бесплатная.
Оцените статью 
 (   оценок, среднее:  из 5 )

Консультации экспертов

Михаил Пронин

Михаил Пронин

Консультаций: 541

Эвелина Абдуллина

Эвелина Абдуллина

Консультаций: 327

Андрей Борисов

Андрей Борисов

Консультаций: 649

Юлия Митрофанова

Юлия Митрофанова

Консультаций: 462

Айдар Садыков

Айдар Садыков

Консультаций: 215

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия 24/7

+7 (800) 350-8413 доп. 614

Для всех жителей России

8 (800) 350-8413 доп. 614

Для жителей Москвы и МО