Консультаций оказано

Сегодня 96 Всего 66383

Круглосуточный прием вопросов

Круглосуточная горячая линия  (бесплатно!)

+7 (800) 350-8413
доп. 614

Уфа и Башкирия

8 (800) 350-8413
доп. 614

Москва и Московская область

Принудительная продажа доли в квартире через суд

В 2020 году у одного неделимого объекта недвижимости могут быть сразу несколько хозяев. В законе это прописано как долевая собственность. Чаще всего право долевой собственности возникает при приватизации квартир, когда члены семьи, совместно проживающие в данной жилплощади, приобретают такое право в равных долях. Если после приватизации семья распалась или же один из родственников хочет продать свою долю, то тут есть два варианта: или все сособственники сообща определяют общий порядок использования квартиры или же выделяется доля в натуре (если возможно), которую затем можно продать. Но второй вариант не подходит тем, у кого размер доли в недвижимости настолько мал, что будет признан судом незначительным. При этом остальные совладельцы долей могут также потребовать продать им эту незначительную долю. В этой статье мы расскажем, допускается ли принудительная продажа доли в квартире через суд и в каких случаях.

Возможно ли через суд выкупить долю в квартире принудительно?

Согласно действующему законодательству (статья 252 Гражданского кодекса), имущество, находящееся в долевой собственности, может быть поделено следующим образом:

  1. Все совладельцы могут сообща разделить объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, по взаимной договорённости.
  2. Когда кому-то из совладельцев мешают пользоваться общей недвижимостью (другие сособственники), он имеет право выделить свою долю в натуре.
  3. Выдел доли в натуре при этом может быть, как по обоюдной договорённости между всеми совладельцами, так и через суд, если договориться не удалось.
  4. Если выдел доли в натуре станет причиной значительного ухудшения условий проживания в доме или квартире, то совладелец имеет право потребовать от других собственников выкупить у него его долю.
  5. Если в процессе выделения доли в натуре кто-то из собственников понёс убытки (уменьшилась его доля), то он может требовать компенсацию у владельца отделяемой доли.
Предупреждающая цитата

Внимание! Согласно законодательству, в 2020 году все компенсации выплачиваются добровольно, по обоюдной договорённости. Но в некоторых спорных ситуациях суд может обязать одного из совладельцев продать его долю остальным.

Серая цитата

В качестве примера рассмотрим случай. Жанна стала владелицей квартиры согласно завещанию. Завещала ей квартиру её родная бабушка. Но брат бабушки, будучи недееспособным инвалидом, через суд потребовал выделения его обязательной доли (в данном случае обязательная доля составляет половину от его законной доли, как если бы он был наследником по закону, т.е. половина от половины квартиры или ¼ часть). Суд поделил квартиру согласно закону и получилось, что у внучки осталось ¾ квартиры, а брат бабушки получил 1/4. Но так как брат бабушки уже владел другой квартирой и жил в ней, данной квартирой он пользоваться не собирался и внучка попросила его продать ей свою долю. Но пожилой мужчина «зарядил» такую цену, что внучка была вынуждена подать иск в суд. Суд рассмотрел все аспекты спора, а именно – в однокомнатной квартире выделить в натуре долю пожилого мужчины физически нельзя (площадь получившейся комнаты при этом будет меньше минимально допустимой и не будет санузла), у него есть своя, отдельная квартира, где он прописан и живёт, и принял решение обязать пожилого мужчину продать свою долю в квартире внучке, по цене, установленной после проведения независимой оценки.

Как добиться принудительной продажи доли в квартире через суд?

Принудительная продажа доли в квартире через суд возможна при соблюдении таких обязательных требований:

  1. Совладелец, которого хотят обязать продать его долю, должен владеть другой жилой недвижимостью. По закону, гражданина ни при каких условиях нельзя выселить из единственного жилья и если у совладельца другой квартиры, дома или комнаты для проживания нет, то суд не примет решения о принудительной продаже.
  2. Сособственник на жилплощади, где имеет долю, не живёт. Это условие не всегда принимается судом во внимание, и судья при некоторых обстоятельствах имеет право выселить совладельца (например, когда доля в квартире настолько мала, что гражданин, используя её, пользуется и долями других совладельцев без их разрешения, а запретить ему пользоваться квартирой нельзя, так как у него есть право поселиться в ней и жить).
  3. Доля одного из собственников признаётся судом незначительной. Такая возможность зависит не от размера доли в процентах (или частях), а от общей площади совместного имущества. Можно и треть доли в «однушке» признать незначительной (общая площадь её, к примеру, 40 м2), и в то же время не получится такое с 1/8 доли в частном доме, чья площадь превышает 450 м2.
Фотография юриста

С точки зрения специалиста

Андрей Борисов

Юрист. Стаж работы по специальности 14 лет.
Направление: семейное, наследственное, гражданское право.

Задать вопрос эксперту

Совокупность всех вышеперечисленных правил встречается довольно редко. Плюс в каждом правиле свои нюансы, которые в каждом конкретном случае могут сработать в ту или иную сторону. В вопросе принудительной продажи доли в квартире через суд каждый случай нужно рассматривать индивидуально и скрупулёзно изучать все мелочи. Ведь если что-то упустить, то суд заявителю откажет и будет упущено время и немалые деньги (размер госпошлины зависит от стоимости иска). В этом случае рекомендуем воспользоваться помощью юриста. И помните, консультация юриста у нас на сайте бесплатная.

Задать вопрос эксперту

С чего начать и что делать дальше?

Чтобы добиться принудительного выкупа доли в квартире, нужно предпринять такие шаги:

  1. Составить и написать иск в суд.
  2. Параллельно с этим собрать все документы.
  3. Оценить долю ответчика (за свой счёт и, желательно, у независимого оценщика).
  4. Заплатить пошлину.
  5. Перевести на счёт суда деньги за долю в квартире (согласно оценке независимого эксперта).
  6. Участие в заседании суда.
  7. Положительное или отрицательное решение суда.

Рассмотрим каждый из вышеприведённых пунктов подробнее.

Как составить исковое заявление?

Принудительная продажа доли в квартире возможна только через суд. И, чтобы запустить судебный процесс, нужно написать исковое заявление. Данный документ не имеет отдельного бланка, может быть написан в свободной форме.

Но при этом исковое заявление подчиняется общему порядку составления подобных бумаг и обязано содержать такие пункты:

  • Название и адрес суда.
  • Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес регистрации, контактные телефоны). Если их несколько, то следует упомянуть всех в обязательном порядке.
  • Стоимость иска.
  • Название документа.
  • Описание того, как истец и ответчик стали совладельцами долей спорного жилого помещения.
  • Описание того, почему именно возник спор.
  • Информация о том, как проходило досудебное решение вопроса и его результаты.
  • Заключение независимого оценщика о стоимости спорной доли в квартире.
  • Сумма предлагаемой ответчику компенсации и из чего она складывается.
  • Ссылки на законодательные акты.
  • Требования, предъявляемые истцом к ответчику.
  • Список прикреплённых к иску бумаг и доказательств.
  • Число и подпись заявителя.

Ниже мы приводим образец искового заявления о принудительной продаже доли в квартире через суд. Вы можете воспользоваться им как шаблоном, если уверены, что сможете самостоятельно внести актуальные изменения. Если же нет, то не стоит рисковать, воспользуйтесь хотя бы помощью юриста с нашего сайта. Ведь юридическая консультация у нас на сайте бесплатная.

образец бланк искового заявления о принудительной продаже доли в квартире через суд 1 страница

образец бланк искового заявления о принудительной продаже доли в квартире через суд 2 страница

Какие документы нужны?

Ключевое значение при подаче иска имеет сбор необходимых документов и доказательств. Ведь успешная принудительная продажа доли в квартире через суд зависит именно от наличия оснований и доказательств, подтверждающих их.

Список документов и доказательств выглядит так:

  • Ксерокопия паспорта истца.
  • Бумаги, подтверждающие право владения заявителем долей в спорной квартире.
  • Выписки из домовой книги и из ЕГРН.
  • Заключение независимой экспертизы о цене на долю ответчика.
  • Кадастр на спорную жилплощадь.
  • Чеки по оплате налога на квартиру.
  • Доказательства того, что доля ответчика не может быть выделена в натуре по техническим причинам.
Информационная цитата

Кроме этого, в качестве доказательств можно предоставить показания свидетелей (соседей), которые подтверждают, что истец в спорной квартире постоянно не проживает (или вообще там не появляется).

Кроме того, прежде, чем подавать иск в суд, нужно предпринять попытку решить спор миром и зафиксировать отказ ответчика. Для этого истец обязан письменно предложить ответчику выкупить его долю по оценочной стоимости. Письменный отказ ответчика необязателен, достаточно отсутствия результата.

Проведение независимой экспертизы стоимости доли ответчика.

Чтобы знать, за какую сумму выкупать долю ответчика, её нужно оценить. И сделать это допускается только в независимой экспертной организации, имеющей право на оценку недвижимости. Причём истцу нужна не кадастровая или инвентаризационная стоимость, а именно рыночная цена доли в спорной жилплощади (т.е., сумма, которую стоит эта доля на данный момент, с учётом состояния, расположения и прочего).

Темная цитата

Причём экспертная организация, которую соберётся привлечь к оценке заявитель, обязана иметь лицензию, позволяющую оценивать недвижимость, а конкретный оценщик, пришедший на объект, обязан быть зарегистрированным в Госреестре оценщиков. Это убережёт заявителя от мошенников и от того, что заключение окажется недействительным.

Экспертная оценка доли в квартире проходит так:

  1. Гражданин находит оценочную организацию.
  2. Далее нужно проверить наличие лицензии как у организации в целом, так и наличие регистрации в Госреестре у конкретного оценщика.
  3. Подписывается договор на проведение экспертизы.
  4. После оплаты приходит специалист и производит оценку доли в квартире.
  5. Далее составляется экспертное заключение, где обозначается рыночная цена данной доли.
  6. Заключение с официальной печатью и подписями передаётся гражданину, заказавшему оценку.

Скажем сразу, что платить за такую экспертизу истец должен самостоятельно. И если суд вынесет решение в его пользу, у него есть право потребовать возмещения этих трат с ответчика.

Предупреждающая цитата

Внимание! Оценка доли в квартире проводится только при личном присутствии в ней эксперта. Заочная оценка (по фото или видео) не допускается.

Размер пошлины и как перевести стоимость доли на счёт суда.

Принудительная продажа доли в квартире через суд сопровождается обязательной уплатой пошлины. И так как данный иск имущественный, то величина пошлины будет варьироваться в зависимости от стоимости иска.

В 2020 году пошлина поданному иску будет считаться по такому принципу.

Цена доли в квартире. Постоянный размер пошлины. Размер пошлины в процентах от цены иска.

Менее 20 тысяч рублей.

-

4%

Свыше 20 тысяч до 100 тысяч.

800

3% от суммы более 20 тысяч.

Свыше 101 тысячи до 200 тысяч.

3200

2% от суммы более 100 тысяч.

Свыше 201 тысячи до 1 миллиона .

5200

3% от суммы более 200 тысяч.

Свыше 1 миллиона.

13200

0.5% от суммы более 1 миллиона.

Помимо уплаты пошлины, заявитель обязан перевести на счёт суда сумму, указанную в заключении эксперта как рыночная стоимость доли в спорном жилье. Это будет своеобразной гарантией того, что истец имеет средства и заплатит сразу же по решению суда.

Советующая цитата

Если судья встанет на сторону истца, то деньги со счёта суда будут переведены на счёт ответчика. Если же заявитель проиграет дело, ему вернут обратно всю сумму.

Но вот госпошлина не будет возвращена при любом исходе (это плата за само рассмотрение судом дела). Но если истец выиграет процесс, он сможет взыскать часть этой пошлины с ответчика.

Предупреждающая цитата

Внимание! Заявителю нужно учитывать и тот факт, что судья может и не взыскать с ответчика затраты истца на адвоката, если они выше 20 тысяч рублей, а также траты на сбор документов и отправку их в суд. Но можно добиться того, что пошлину взыщут с ответчика полностью.

Заседание суда.

Обычно судьи в ходе таких процессов основывают свои вердикты на том факте, что квартира – это прежде всего жильё и в ней должны жить люди.

А для этого жилая площадь на каждого из квартирантов должна быть не меньше установленной нормы. И если спорная доля окажется меньше жилой нормы на человека, то, скорее всего, суд признает её незначительной (ведь она непригодна для нормального проживания).

Принудительная продажа доли в квартире через суд возможна при таких обстоятельствах:

  • Ответчик своим правом на проживание в квартире так ни разу и не воспользовался или не живёт там постоянно.
  • У обладателя спорной доли есть другая жилплощадь в собственности.
  • Размер квартиры препятствует выделению доли в натуре.
  • Размер доли незначителен, из-за чего её обладатель не может ей нормально пользоваться.
  • У истца есть деньги на выкуп спорной доли по рыночной оценочной цене.
  • Решить спор миром невозможно.

Судебное решение.

Данная бумага может быть получена:

  • В день судебного заседания, если и истец, и ответчик лично были на слушании.
  • По почте, в течение 5 дней, если один из участников процесса не присутствовал на нём лично.
Информационная цитата

Но вступит в силу решение суда только по истечение 30 суток с момента вынесения решения.

За это время одна из сторон, не удовлетворённая вердиктом, может подать апелляцию.

Цитата внимания

Внимание! В таких делах апелляция со стороны заявителя (если он проиграл) зачастую бывает более удачна, чем основной процесс. Нередки случаи, когда апелляция рассматривается в Верховном суде, и истец выигрывает (если на то есть достаточные основания).

Перерегистрация доли в квартире.

После того, как заявитель получит судебное решение по делу, и оно вступит в силу, ему нужно перерегистрировать купленную принудительно долю на себя. Это делается в Росреестре.

Как только все документы там будут официально изменены и оформлены, заявитель становится хозяином спорной доли. И если при этом ответчик всё-таки в квартире живёт, то обязан съехать из неё в установленный судом срок.

Из зала суда.

Верховный суд обозначил прецеденты по делам такого рода и задал направление по всем последующим решениям о принудительной продаже доли в квартире через суд.

Серая цитата

Рассмотрим случай №1. Отец с дочерью (ей на тот момент было больше 18 лет) приватизировали свою жилплощадь (квартиру), получив в собственность по половине. Далее отец продал свою долю посторонней женщине, которая подарила по 1/3 от неё своим дочерям. Все три женщины в квартире не жили, у них было своё жильё. Дочь пыталась выкупить у новых хозяев их доли, но цены оказались сильно завышенными, и она подала иск в суд. Первый суд она проиграла, но апелляционный суд встал на её сторону. Тогда уже ответчики подали апелляцию выше (в Верховный суд) и проиграли. Верховный суд обязал трёх женщин принудительно продать свои доли дочери бывшего хозяина.

Тут ситуация практически идеальная – новые совладельцы не живут в квартире, каждая имеет свою жилплощадь и для выделения в натуре площади квартиры недостаточно. Но верховный суд принял такое же решение и в другом деле, а там ответчик в квартире жил и размер его доли был больше положенного минимума.

Серая цитата

Случай №2. Квартирой владели брат с сестрой в таких долях – у сестры 11/12, у брата 1/12. Оба в этой квартире жили, причём давно. Жилплощадь была большая, почти 180 м2, и признать долю брата незначительной было невозможно (1/12 доли от 180 м2 больше минимальной нормы). Брат сильно пил и буянил, поэтому сестра хотела отселить брата, но договориться не получалось. И она подала иск в суд. Судья встал на сторону сестры и постановил принудительно продать долю брата в квартире сестре. Не спасло и то, что брат жил там постоянно и был прописан. Сестра выкупила долю брата, а на эти деньги купила ему отдельную однокомнатную квартиру, куда он и был выселен.

Изображение специалиста

Вот мы и выяснили, что принудительная продажа доли в квартире через суд возможна и описали подробный процесс. Как вы можете убедиться, в таком деле множество обстоятельств, причём одни и те же могут обернуться как в вашу пользу, так и против вас в разных ситуациях. Поэтому обязательно проконсультируйтесь с юристом перед тем, как подавать в суд.

Звоните нам в любое время или пишите на сайте, и наши профессионалы помогут обязательно. И помните, что консультация юриста у нас на сайте бесплатная.

 

Оцените статью 
 (   оценок, среднее:  из 5 )

Консультации экспертов

Михаил Пронин

Михаил Пронин

Консультаций: 541

Эвелина Абдуллина

Эвелина Абдуллина

Консультаций: 327

Андрей Борисов

Андрей Борисов

Консультаций: 649

Юлия Митрофанова

Юлия Митрофанова

Консультаций: 462

Айдар Садыков

Айдар Садыков

Консультаций: 215

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия 24/7

+7 (800) 350-8413 доп. 614

Для всех жителей России

8 (800) 350-8413 доп. 614

Для жителей Москвы и МО