Консультаций оказано

Сегодня 96 Всего 66383

Круглосуточный прием вопросов

Круглосуточная горячая линия  (бесплатно!)

+7 (800) 350-8413
доп. 614

Уфа и Башкирия

8 (800) 350-8413
доп. 614

Москва и Московская область

Продажа доли в приватизированной квартире

Купить или продать квартиру – дело непростое и ответственное. Потому что зачастую квартира или деньги на её покупку – это серьёзная и единственная ценность большинства граждан. Поэтому к сделкам по недвижимости следует всегда подходить юридически подготовленными, а ещё лучше – с юристом. И если с покупкой или продажей квартиры, которая имеет одного собственника, всё более-менее понятно и прозрачно (но не всегда), то приобретение или реализация доли в квартире сопровождается куда большими рисками и проблемами. Сделке следует готовить наиболее серьёзно. Сегодня мы расскажем, как осуществляется продажа доли в приватизированной квартире, на какие документы обращать внимание, и как обезопасить процесс.

Можно ли продать доли в приватизированной квартире?

Квартира может принадлежать или одному гражданину (тогда это будет личная собственность) или нескольким (двоим и более). Во втором варианте квартира оказывается или в совместной, или в долевой собственности. Говоря, что гражданин владеет долей в квартире, не имеется ввиду, что ему принадлежит определённая комната, кусок лестницы. Нет, понятие владения долей в квартире довольно абстрактно и подразумевает, какой процент от общей стоимости совместного имущества принадлежит тому или иному совладельцу и к территориальным границам это не имеет никакого отношения.

Приватизация – термин, пришедший к нам из начала 90-х годов 20 века. И обозначает он приобретение какого-либо объекта недвижимости у государства в частную собственность. Говоря проще, государственная квартира становится личной собственностью граждан, и они могут распоряжаться ею. Причём приватизировать квартиру может как один гражданин, так и несколько. При втором варианте получается приватизированная квартира с долевыми собственниками.

Продажа доли в приватизированной квартире самим хозяином вполне возможна и не имеет таких уж невыполнимых ограничений. Самым серьёзным правилом в этом деле является то, что владелец доли в квартире, обязан поставить в известность об этом других совладельцев. Именно уведомить, а не просить разрешения, так как сособственники обладают правом купить долю в квартире до того, как она будет реализована посторонним.

Можно ли продать приватизированную квартиру с долями?

Упоминалось выше, что совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли в квартире и если его не соблюсти (владелец одной из долей продал её постороннему, не поставив в известность остальных хозяев), то совладельцы могут подать в суд и добиться перевода сделки на одного из них. А это будет значить, что суд обяжет продавца продать свою часть одному из сособственников на тех условиях, какие предложены постороннему (т.е. несостоявшемуся покупателю).

Чтобы продать долю в приватизированной квартире, разрешение остальных хозяев не требуется, нужно только поставить их в известность и предложить им самим купить часть квартиры по желаемой цене. Но как раз в уведомлении обычно и кроются проблемы. Остальные совладельцы (все или часть), чтобы воспрепятствовать продаже доли в квартире, просто не получают официальных уведомлений о продаже и этого хватает, чтобы сорвать сделку. Но обойти это правило вполне легальными методами всё же есть возможность:

  • Подарив маленькую долю желаемому гражданину, который потом, пользуясь правом преимущественного выкупа, спокойно приобретёт её всю.
  • Выставив долю в квартире в качестве залога.
  • Добиться получения уведомления о продаже всеми совладельцами.

Рассмотрим эти варианты более подробно.

Подарок малой доли.

Когда другие хозяева квартиры всеми силами мешают продать свою долю в приватизированной квартире (не подтверждают получение уведомления), то можно подарить маленькую долю своей доли намеченному гражданину, который впоследствии её выкупит. Продажа доли через дарение проходит примерно так:

  • Прежде всего оповестите других собственников о предстоящей продаже доли (вдруг кто купит).
  • Если совладельцы долю покупать отказываются и официально не получают уведомление, то находится сторонний покупатель.
  • Ему передаётся в дар малая доля от вашей доли, после чего он также становится дольщиком и имеет право купить вашу долю без очереди.

Когда дар уже оформлен, остальных хозяев предупреждать о продаже не нужно, владелец доли сам имеет право выбрать, которому из сособственников продать свою часть. Этот вариант ещё применяется, когда владелец доли хочет продать её конкретному человеку, не являющемуся совладельцем данной приватизированной квартиры.

Оставление в залоге.

Такой метод назвать продажей доли в приватизированной квартире в полной мере нельзя. Суть схемы такова: владелец части квартиры берёт деньги (у банка, у гражданина, которому хочет её продать и т.д.) у кредитора, а в залог оставляет свою долю в квартире. В дальнейшем деньги, естественно, не возвращаются (остаются у гражданина), а доля в приватизированной квартире переходит кредитору по условиям договора займа.

Согласны, схема на первый взгляд, выглядит немного мошеннической. Хотя, по сути, всё честно. Если гражданин передаёт свою долю в квартире в залог в банк, сотрудники кредитной организации оценивают её и дают столько, сколько она стоит, больше получить всё равно невозможно. Наоборот, обычно деньги, получаемые под залог доли в квартире, процентов на 5-15 меньше её рыночной стоимости. И если кредитор согласился взять долю в приватизированной квартире в качестве залога, то осознавал последствия и что он будет с ней делать потом, после невозврата денег, владельца доли не заботит.

Ещё, в качестве бонуса, при такой схеме реализации владелец доли не должен будет платить НДФЛ от продажи доли в квартире, потому что, продажи-то и не было.

Заставить совладельцев получить уведомление о продаже.

Скажем сразу, ничего противозаконного и силового в этом варианте нет. Это обычный вариант продажи доли в приватизированной квартире, при котором остальные совладельцы намеренно не получают уведомления. Вся суть заключается в том, чтобы официально зафиксировать вручение уведомлений остальным сособственникам, хотят они этого или нет.

Тут можно либо отправить уведомления по почте (письмом, телеграммой), с уведомлением о вручении, либо взять с собой нотариуса, пойти с ним домой к уклоняющимся сособственникам, и нотариус сам лично подтвердит, что совладелец видел/слышал о продаже доли в приватизированной квартире. Далее, нотариус даёт заверенный документ, который и будет считаться официальным уведомлением.

Но метод с письмом/телеграммой тоже не всегда надёжен. Если совладелец сумеет доказать, что не он лично расписался за письмо/телеграмму, то сделка купли-продажи доли в приватизированной квартире будет оспорена через суд.

Ещё одним препятствием для уведомления совладельцев о продаже является тот факт, что они не пускают одного из хозяев в квартиру, и это может помешать уведомить всех заинтересованных. Тогда гражданин имеет право подать в суд, где потребовать доступа в частично свою квартиру. Когда суд удовлетворит требование и гражданин попадёт в квартиру, он может уведомить остальных о продаже, что будет считаться исполнением требования.

Продажа доли в приватизированной квартире, когда совладельцы согласны.

Продажа доли в приватизированной квартире не предполагает получение разрешений от всех совладельцев. Но нужно соблюсти очерёдность и право на выкуп. Когда же все совладельцы откажутся покупать долю квартиры, то можно продать её и посторонним. Если же кто-то из хозяев пожелает купить вашу долю в приватизированной квартире на предложенных условиях, то вы обязаны будете её ему продать. Поэтому заранее определитесь, за сколько вы хотите продать часть квартиры, сколько готовы уступить и т.д. Но помните, обычно отдельно продаваемая доля в приватизированной квартире стоит на 20-30% дешевле, чем если бы она продавалась в составе целой квартиры. К примеру квартира стоит 1 800 000 рублей и имеет трёх владельцев. Кто-то собрался продать свою часть. Ему не удастся найти покупателя своей доли за 600 000 р. Скорее всего, цена части квартиры составит 480 -420 тысяч рублей. Если среди хозяев, будет несколько желающих выкупить часть квартиры, то вы сами сможете выбрать, кому её продать.

Итак, продажа доли в приватизированной квартире, когда покупатель – один из совладельцев или все хозяева отказались от покупки, пройдёт примерно так:

  • Обязательно составляется уведомление о продаже доли в приватизированной квартире (по числу совладельцев) и отсылается всем хозяевам.
  • Далее возможны два варианта. Или все совладельцы отказываются покупать долю. Тогда или оформляются письменные отказы от всех хозяев или выжидается 30 дней с момента официального получения уведомления, после чего сособственники теряют преимущественное право выкупа. Или кто-то из них соглашается купить вашу часть. Если соглашение о продаже доли другому совладельцу достигнуто заранее, то можно обойтись и устным сообщением.
  • Покупатель определён, составляется договор купли-продажи доли. Можете сделать это самостоятельно, бесплатная консультация юриста нашего сайта вам в этом поможет.
  • Готовый договор обязательно заверяется у нотариуса. Затем доля в приватизированной квартире переходит к новому владельцу. Но перед этим нужно составить акт приёма-передачи, подписанный и продавцом, и покупателем.
  • Перерегистрация права собственности на долю в квартире в Росреестре. Всё, доля в приватизированной квартире продана и имеет нового хозяина.

Совладелец – ребёнок?

При таком варианте продажи разрешение отдела опеки обязательно. Без него провести сделку не удастся. Причём родители/опекуны ребёнка, владеющего частью продаваемой квартиры, должны гарантировать, что в новой квартире ребёнок получит как минимум, такую же по размеру долю. Или же часть денег от продажи квартиры, соответствующая доле ребёнка, будет помещена на специальный счёт, которым сможет воспользоваться только ребёнок по достижении совершеннолетия.

Проблемы, которые могут возникнуть.

Продажа доли в приватизированной квартире может сопровождаться такими проблемами:

  • Прежде всего, это цена доли, и она существенно меньше, когда часть квартиры реализуют отдельно. Это надо учитывать при назначении цены.
  • При продаже доли платит НДФЛ именно продавец.
  • Уведомить о продаже остальных хозяев. Если этого не сделать, сделку просто не оформят и право собственности не перерегистрируют.
  • При продаже доли продавец должен придерживаться требований, написанных в уведомлении. Причём требование относится как к покупателям-совладельцам, так и к посторонним гражданам.

Признают ли продажу части квартиры недействительной?

Как и любая сделка, продажа доли в приватизированной квартире может быть признана недействительной. Но сделать это можно лишь на основании следующих причин:

  • Уведомления не были разосланы другим хозяевам.
  • Уведомление вместо хозяина получил посторонний.
  • Условия, описанные в уведомлении, не были соблюдены. Это относится и к третьим лицам. Если совладельцы узнают, что владелец доли продал её постороннему дешевле, чем предлагал им, то сделку могут признать недействительной.

Правда, тут есть один нюанс –суд договор не аннулирует, а сделает его участником самого истца, т.е. истец должен будет сам купить долю у владельца. Когда заявитель покупать долю и не собирался, то и в суд обращаться не стоит – сделку не отменят.

Статья о том, как происходит продажа доли в приватизированной квартире, завершена. У вас остались вопросы по теме, либо вы хотите спросить что-то ещё? Бесплатная консультация юриста вам в этом поможет. Юрист не только посоветует, что делать в той или иной ситуации, но и сможет представлять ваши интересы в суде. Звоните, пишите и помните, консультация юриста у нас бесплатная.

 

Оцените статью 
 (   оценок, среднее:  из 5 )

Консультации экспертов

Михаил Пронин

Михаил Пронин

Консультаций: 541

Эвелина Абдуллина

Эвелина Абдуллина

Консультаций: 327

Андрей Борисов

Андрей Борисов

Консультаций: 649

Юлия Митрофанова

Юлия Митрофанова

Консультаций: 462

Айдар Садыков

Айдар Садыков

Консультаций: 215

Задать вопрос

Бесплатная горячая линия 24/7

+7 (800) 350-8413 доп. 614

Для всех жителей России

8 (800) 350-8413 доп. 614

Для жителей Москвы и МО