Выкупная цена аварийного жилья

В 2020 году, в связи с некоторыми изменениями в жилищном законодательстве, изменился и порядок расчёта выкупной цены аварийного жилья у хозяина такой недвижимости. Все понимают, что стоимость аварийной квартиры не идёт ни в какое сравнение со стоимостью новой квартиры, или хотя бы жилья во «вторичке», находящегося в хорошем состоянии при прочих равных условиях (примерно одинаковое место расположения жилья, одинаковая площадь квартиры, наличие всех коммуникаций и т.д.). И вот именно поэтому, прежде, чем начинать процедуру признания своего дома аварийным, жителям таких домов нужно для себя понять, как формируется выкупная цена аварийного жилья, какие факторы на неё влияют и как проследить, чтобы при расселении аварийного жилья не получить меньше за свои квадратные метры.

Кому положена компенсация при расселении аварийного жилья?

Как только жилой многоквартирный дом получает статус аварийного, он попадает в программу расселения и его жильцы должны получить квартиры в других домах (в новых или во «вторичке»). Но, начиная с 2019 года, правила компенсации при расселении аварийного жилья довольно существенно изменились (не в пользу жильцов). И теперь получить новое жильё взамен аварийного может далеко не каждый.

Как видим, благодаря второму пункту таблицы, выкупная цена аварийного жилья стала больной темой для многих собственников таких квартир. Получается, что гражданин, приватизировавший квартиру в аварийном доме (или купивший ранее приватизированную), потерял право при переселении получить равнозначное жильё (т.е., когда квадратные метры в старой квартире меняются на точно такое же количество квадратных метров в новой квартире), а имеет право лишь на равноценное (т.е. сравнимое по стоимости с квартирой в аварийном доме).

При расселении новое жильё не получат такие категории граждан (а получат деньги по выкупной цене аварийного жилья):

• Владельцы квартир, которые не смогли или не захотели доплачивать разницу в стоимости новой и старой квартиры.
• Лица, у которых в собственности есть другое пригодное для проживания жильё.
• Граждане, добровольно отказавшиеся от получения новой квартиры по программе расселения.

Из чего складывается выкупная цена аварийного жилья?

В 2020 году расчёт выкупной стоимости любой квартиры (в новом или аварийном доме) складывается из одних и тех же составляющих (основываясь на статье 32 Жилищного кодекса). И эти составляющие таковы:

• Рыночная цена квартиры на сегодняшний день.
• Цена доли собственника в общедомовом имуществе.
• Затраты на переезд.
• Затраты на оформление документов, подтверждающих право собственности на новое жильё.
• Стоимость аренды квартиры на срок, пока происходит поиск нового жилья.
• Если владелец квартиры сдавал её в наём (официально, по договору), то включаются убытки, которые получит собственник в связи с досрочным разрывом договора аренды (возврат денег за непрожитое время, выплата неустойки и т.д.).

Процесс выкупа аварийного жилья муниципалитетом.

В 2020 году выкуп аварийного жилья органами местного самоуправления проходит согласно постановлению Правительства за номером 47, от 2006 года по следующему сценарию:

1. Для начала многоквартирный дом должны признать аварийным и включить в программу расселения.
2. Как только очередь дома на расселение подходит, администрация оформляет решение о расселении (официальный юридический документ).
3. Рассчитывается стоимость 1 м2 площади в аварийном доме.
4. Вычисляются общие площади всех имеющихся в доме квартир, рассчитывается стоимость общедомового имущества и из неё выделяется доля для каждой квартиры.
5. Всем владельцам квартир посылаются официальные уведомления о расселении аварийного дома.
6. Назначается выкупная цена аварийного жилья, полагающаяся каждому собственнику квартиры.
7. Деньги переводятся на карту владельца недвижимости.

Когда владелец квартиры не берёт деньги, требуя предоставить ему новую квартиру (но не хочет за неё доплачивать, требуя равнозначной компенсации), муниципалитет имеет право подать в суд и добиться, чтобы несогласного собственника выселили в принудительном порядке.

Каков порядок действий, если собственника не устроила выкупная цена.

Но перед тем, как обращаться к независимым экспертам, собственнику нужно знать, что к этим экспертам Закон за номером 135 от 1998 года предъявляет такие обязательные требования:

• У независимой оценочной организации должна быть действующая официальная лицензия на оценку жилья.
• Организация должна числиться в едином федеральном реестре.
• Следует также обратить внимание на то, какие отзывы об этой организации (поспрашивать у знакомых, почитать в интернете и т.д.).

Из зала суда.

После принятия поправок в Жилищный кодекс об изменении порядка получения компенсации при расселении аварийного жилья и после того, как выкупная цена за аварийное жильё, установленная муниципалитетами, не устроила многих собственников, участились случаи их обращения в суд с требованием пересмотра выкупной цены.

Но если владелец квартиры отказывается от компенсации и не желает покидать квартиру, то в суд может обратиться и муниципалитет.

Районная администрация имеет право подать иск в суд и выкупить аварийное жильё в принудительном порядке. Т.е. несогласному жильцу откроют счёт, куда будет переведена выкупная стоимость аварийного жилья и выселят его из квартиры с помощью приставов.

Как видим, выкупная цена аварийного жилья складывается из таких же составляющих, что и цена любого другого жилья. С той лишь разницей, что квартира в разваливающемся доме, само собой, стоит дешевле в силу своего аварийного состояния. Но выкупная цена аварийного жилья должна обязательно включать в себя и рыночную стоимость земли, на которой стоит дом (львиная доля всей выкупной цены) и стоимость общедомового имущества. Только тогда расчёт будет полным. И гражданину нужно самому следить за правильностью расчётов, а в случае чего обратиться в суд.